La loi Carrez est une réglementation qui s’applique lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Elle a pour but de garantir l’exactitude de la superficie privative mentionnée dans les actes de vente et de location. Mais comment se fait le calcul de la surface Carrez ? Quelles sont les spécificités à prendre en compte concernant la hauteur, les placards, le garage, la cave, le grenier et les combles ? Cet article vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur le sujet.
Définition et origine
La loi Carrez, du nom de son instigateur Gilles Carrez, est entrée en vigueur le 18 décembre 1996. Elle concerne les biens immobiliers en copropriété et vise à protéger l’acquéreur ou le locataire en lui fournissant des informations précises et fiables sur la superficie de son futur logement. Ainsi, le vendeur ou bailleur doit mentionner la surface habitable selon la loi Carrez dans les actes de vente ou de location.
Les biens concernés par la loi Carrez
La loi Carrez s’applique aux logements en copropriété, qu’ils soient neufs ou anciens. Elle concerne également les locaux commerciaux et professionnels. Sont exclus de cette réglementation les maisons individuelles et les terrains à bâtir.
Comment calculer la surface Carrez ?
Pour effectuer le calcul de la surface Carrez, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
- La surface habitable ;
- Les surfaces annexes (cave, garage, grenier, etc.) ;
- Les contraintes liées à la hauteur sous plafond et aux ouvertures (placards, escaliers, etc.).
Surface habitable et surface Carrez : quelle différence ?
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. En revanche, elle ne tient pas compte des surfaces annexes telles que les caves, greniers non aménagés, garages, etc.
La surface Carrez, quant à elle, prend en compte la surface habitable ainsi que certaines surfaces annexes, à condition qu’elles respectent certains critères de hauteur sous plafond.
Prendre en compte la hauteur sous plafond
Pour être intégrée au calcul de la surface Carrez, une pièce doit présenter une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m. Les parties de logement dont la hauteur est inférieure à cette valeur ne sont pas comptabilisées dans la surface Carrez.
Les ouvertures et autres contraintes spécifiques
Lors du calcul de la surface Carrez, il convient également de tenir compte des ouvertures (portes, fenêtres) et des équipements fixes (radiateurs, etc.). Par exemple, les embrasures de portes et fenêtres sont déduites de la surface habitable. De même, les placards, escaliers et autres éléments en saillie ou en retrait sont pris en compte dans le calcul de la surface Carrez.
Les surfaces annexes et la loi Carrez
Selon la loi Carrez, certaines surfaces annexes doivent être prises en compte dans le calcul de la surface privative. Voici quelques exemples :
Le garage
Un garage est considéré comme une surface annexe, mais il n’entre pas dans le calcul de la surface Carrez, car il ne répond généralement pas aux critères de hauteur sous plafond minimum requis.
La cave
Une cave peut être prise en compte dans le calcul de la surface Carrez si elle présente une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Si ce n’est pas le cas, seule sa surface au sol sera comptabilisée dans la surface habitable.
Le grenier et les combles
Un grenier ou des combles peuvent être intégrés au calcul de la surface Carrez s’ils sont aménagés et présentent une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Dans le cas contraire, ils seront considérés comme des surfaces annexes non comptabilisées.
Que se passe-t-il en cas d’erreur dans le calcul de la surface Carrez ?
Si un propriétaire fournit une surface Carrez erronée, l’acquéreur ou le locataire dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour engager une action en diminution du prix ou en nullité de la vente. La responsabilité du notaire peut également être engagée en cas d’erreur.
Les conséquences d’une erreur dans le calcul de la surface Carrez
En cas d’erreur dans le calcul de la surface Carrez, plusieurs conséquences peuvent en découler :
- La réduction proportionnelle du prix de vente ou de location ;
- La nullité de la vente ou de la location ;
- La mise en cause de la responsabilité du notaire.
Il est donc essentiel de réaliser un calcul précis et rigoureux de la surface Carrez afin d’éviter toute contestation ultérieure.
Le calcul de la surface Carrez est fondamental lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier en copropriété. Il permet de garantir l’exactitude de la superficie mentionnée et de protéger les droits de l’acquéreur ou du locataire. Pour cela, il convient de prendre en compte la surface habitable, les surfaces annexes, la hauteur sous plafond et les ouvertures spécifiques (placards, escaliers, etc.). Une bonne connaissance de la réglementation et une méthode rigoureuse sont nécessaires pour effectuer ce calcul avec précision.
